ISENÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA SOBRE OS GANHOS DE CAPITAL

- QUESTÕES CONTROVERTIDAS -

O imposto de renda sobre o ganho de capital, particularmente na situação de compra e venda de imóveis, vai incidir quando houver diferença positiva entre o custo de aquisição do imóvel e o valor de alienação, ou seja, o lucro que o proprietário terá ao vender o bem. Esta previsão está inserida nos artigos 138 a 141 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/99).

A Lei nº 11.196/2005, a chamada Lei do Bem, trouxe diversos benefícios fiscais, dentre eles a isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital, nos casos em que o alienante aplique o produto da venda do imóvel residencial para a compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, contados da celebração do contrato.

Ocorre que, os conceitos de “alienação” e “aquisição” de imóveis podem se prestar a diversas interpretações, complicando este simples cálculo aritmético, como nos casos de compras parceladas, financiamentos imobiliários e compra de imóveis na planta.

A Instrução Normativa da Receita Federal nº 599/2005 foi editada no intuito de regulamentar a isenção concedida pela Lei do Bem. Porém, impôs a não aplicação da isenção nos casos de venda de imóvel residencial para quitação de financiamentos, sob pena de aplicação de multa.

Para exemplificarmos essa situação, basta pensarmos no caso de uma família que já possui uma casa e se depara com uma boa oportunidade de compra de um imóvel melhor, mas não tem disponibilidade financeira. Neste caso, o contribuinte celebra o contrato de compra do novo imóvel com pagamento a prazo, contando que irá quitar a dívida com o produto da venda do imóvel que já possui.

Porém, a Receita Federal entende que o produto da venda do primeiro imóvel residencial não foi aplicado na compra de outro imóvel, porque o segundo imóvel já teria sido adquirido no ato de assinatura do contrato de financiamento ou de promessa de compra e venda.

O mesmo entendimento vale para a compra de imóveis na planta ou em construção, onde a RFB entende que, mesmo sem qualquer valor de entrada, a simples assinatura do contrato de promessa de compra e venda qualifica-se como aquisição.

           

Essa instrução normativa recebeu pesadas críticas por parte da doutrina e está tendo a sua aplicação gradativamente afastada pela jurisprudência, que já emitiu diversas decisões favoráveis aos contribuintes.

Assim, entendemos que, no caso do contribuinte aplicar todo o produto da venda de um imóvel residencial para o pagamento de outro imóvel, independe que o produto dessa venda seja aplicado para a quitação de um financiamento ou pagamento a prazo, pactuado por contrato particular de compra e venda. Em todos os casos estará o contribuinte a adquirir outro imóvel e cumprir o objetivo da Lei do Bem.

Por fim, seguimos a corrente de que o conceito de aquisição de imóveis não pode ser deturpado por uma instrução normativa, eis que, conforme a Lei Civil, a propriedade de imóveis somente se transfere com a averbação do contrato no Registro Imobiliário.