ISENÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA
SOBRE OS GANHOS DE CAPITAL
- QUESTÕES CONTROVERTIDAS -
O imposto de renda
sobre o ganho de capital, particularmente na situação de compra e venda de
imóveis, vai incidir quando houver diferença positiva entre o custo de
aquisição do imóvel e o valor de alienação, ou seja, o lucro que o proprietário
terá ao vender o bem. Esta previsão está inserida nos artigos 138 a 141 do
Regulamento do Imposto de Renda (RIR/99).
A Lei nº
11.196/2005, a chamada Lei do Bem, trouxe diversos benefícios fiscais, dentre
eles a isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital, nos casos em que o
alienante aplique o produto da venda do imóvel residencial para a compra de
outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, contados da celebração do
contrato.
Ocorre que, os conceitos
de “alienação” e “aquisição” de imóveis podem se prestar a diversas
interpretações, complicando este simples cálculo aritmético, como nos casos de compras
parceladas, financiamentos imobiliários e compra de imóveis na planta.
A Instrução Normativa da Receita Federal nº
599/2005 foi editada no intuito de regulamentar a isenção concedida pela Lei do
Bem. Porém, impôs a não aplicação da isenção nos casos de venda de imóvel residencial
para quitação de financiamentos, sob pena de aplicação de multa.
Para
exemplificarmos essa situação, basta pensarmos no caso de uma família que já
possui uma casa e se depara com uma boa oportunidade de compra de um imóvel
melhor, mas não tem disponibilidade financeira. Neste caso, o contribuinte
celebra o contrato de compra do novo imóvel com pagamento a prazo, contando que
irá quitar a dívida com o produto da venda do imóvel que já possui.
Porém,
a Receita Federal entende que o produto da venda do primeiro imóvel residencial
não foi aplicado na compra de outro imóvel, porque o segundo imóvel já teria
sido adquirido no ato de assinatura do contrato de financiamento ou de promessa
de compra e venda.
O
mesmo entendimento vale para a compra de imóveis na planta ou em construção,
onde a RFB entende que, mesmo sem qualquer valor de entrada, a simples
assinatura do contrato de promessa de compra e venda qualifica-se como
aquisição.
Essa
instrução normativa recebeu pesadas críticas por parte da doutrina e está tendo
a sua aplicação gradativamente afastada pela jurisprudência, que já emitiu
diversas decisões favoráveis aos contribuintes.
Assim,
entendemos que, no caso do contribuinte aplicar todo o produto da venda de um
imóvel residencial para o pagamento de outro imóvel, independe que o produto
dessa venda seja aplicado para a quitação de um financiamento ou pagamento a
prazo, pactuado por contrato particular de compra e venda. Em todos os casos
estará o contribuinte a adquirir outro imóvel e cumprir o objetivo da Lei do
Bem.
Por
fim, seguimos a corrente de que o conceito de aquisição de imóveis não pode ser
deturpado por uma instrução normativa, eis que, conforme a Lei Civil, a
propriedade de imóveis somente se transfere com a averbação do contrato no
Registro Imobiliário.
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